IMMOBILIER LOCATIF : L’ÉTAT ÉTRANGLE LES INVESTISSEURS

Une nouvelle loi pour lutter contre les logements énergivores risque de mettre à mal le parc immobilier français en pénalisant les bailleurs et les locataires… Mais est-elle seulement applicable ?

Une fois de plus, nos députés nous rappellent que l’enfer est pavé de bonnes intentions.

Sous le double prétexte de mettre fin aux locations de logements insalubres et de lutter contre les émissions de CO₂, une loi volontariste de modernisation du parc immobilier a été votée.

Elle prévoit de rendre difficile, puis impossible, la location de logements énergivores d’ici 2028. Se basant sur un diagnostic de performances énergétiques (DPE) de nouvelle génération, elle marque du sceau de l’infamie les logements ayant vocation à être détruits ou fortement rénovés.

Seul problème : le curseur a été placé bien trop haut.

A l’automne, lorsque les nouveaux DPE ont commencé à être transmis aux propriétaires, beaucoup ont été frappés d’apprendre que leurs biens locatifs allaient être considérés comme indécents sous peu.

Si la loi était appliquée en l’état, plus d’un tiers du parc immobilier devrait être déclaré impropre à la location à moyen terme. Un tel choc de l’offre entraînerait la disparition des logements à bas prix, par définition occupés par les ménages les plus modestes, et la ruine de nombreux investisseurs ayant acheté ces biens pour les louer, parfois à crédit.

Des règles de location de plus en plus contraignantes

Le DPE est un diagnostic obligatoire pour toute vente ou toute mise en location depuis 2006. Les locataires et propriétaires le connaissent, mais ne lui accordaient jusqu’ici qu’une attention réduite.

En effet, chacun est capable, en quelques minutes dans un appartement ou une maison, d’avoir une idée générale de son état d’isolation et des appareils de chauffage installés – et le DPE établi par les anciennes méthodes n’apportait pas vraiment plus d’information.

En revanche, le nouveau mode de calcul du DPE est bien plus rigoureux. Plutôt que se baser sur les factures d’énergie des précédents occupants, il s’appuie désormais sur les caractéristiques techniques du bâtiment. Pour éviter les diagnostics de complaisance, il engage désormais la responsabilité du diagnostiqueur l’ayant émis.

Résultat des courses : de nombreux logements ont vu leur étiquette énergétique baisser avec la nouvelle formule de calcul. Face au tsunami de mauvaises notations depuis l’application du nouveau DPE au 1^er juillet, le gouvernement a décidé de le suspendre le 24 septembre pour procéder à des ajustements des barèmes.

Las, la grille de calcul, en vigueur depuis le 1^er novembre, n’a pas fondamentalement changé la donne. En pratique, très peu de logements ont vu leur étiquette énergétique s’améliorer entre juillet et novembre, et le nombre de logements qualifiés de « passoires énergétiques » dépasse de très loin les estimations qui avaient justifié la promulgation de la loi.

Lors de la mise au point du nouveau DPE, le gouvernement tablait sur la mise au ban de 4,8 millions de passoires thermiques, soit 17 % du parc. Selon les estimations des professionnels, qui s’appuient sur les proportions de DPE classés E, F et G depuis milieu de l’année, la réalité est bien plus sombre. Entre 25% et 40% du parc pourrait tomber sous le coup des nouvelles restrictions. Et leurs conséquences pour les bailleurs et les locataires sont particulièrement sévères.

Des mesures draconiennes contre les « passoires thermiques »

La loi climat du 22 août 2021 a prévu une série de mesures graduées pour lutter contre les logements énergivores.

Dès le 25 août de cette année, un premier coup de semonce arrivera avec le gel des loyers des logements classés F et G. Ils ne pourront plus être augmentés ni par l’application d’un index, ni lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation. Cette mesure incitative, qui aurait pu permettre aux propriétaires bailleurs de prévoir sur le long terme une rénovation énergétique des logements concernés, sera suivie par des ajustements bien plus sévères.

Dès le 1^er janvier 2025, tous les logements classés G seront considérés comme indécents, donc interdits à la location. Le même sort sera réservé, trois ans plus tard, à ceux classés F, et, en 2034, aux millions de logements classés E.

Ce sont ainsi plus de 7 millions de logements qui pourraient disparaître du parc locatif en une dizaine d’années. Dans un contexte de pénurie chronique de logements abordables, l’application en l’état de la loi pose de nombreuses questions, tant pour l’avenir des bailleurs que celui des locataires.

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