IMMOBILIER : L’ANNÉE DE TOUS LES DANGERS

Alors que les prix stagnent voire commencent à baisser à Paris, l’investissement immobilier accumule les risques cette année. Une vague de baisse de la même ampleur que celle des années 1990 serait-elle en train de se former ?

Alors que les Bourses européennes font face à une forte volatilité depuis le début du conflit en Ukraine et que des incertitudes s’accroissent sur le bon fonctionnement de nos entreprises, les investisseurs sont – fort légitimement – à la recherche de sécurité.

Pour se prémunir contre la volatilité des marchés cotés, placer ses liquidités dans la pierre est un réflexe bien ancré chez les épargnants français. Pourtant, l’année 2022 risque d’être celle du retournement. Après deux années de grâce rendues possibles par le « quoiqu’il en coûte » de Bercy, le retour à la réalité risque d’être brutal.

Déjà, le marché parisien, locomotive de l’immobilier hexagonal, confirme son essoufflement. Pour ne rien arranger, l’évolution du contexte législatif va augmenter la difficulté qu’auront les bailleurs à réaliser des placements rentables. Outre le casse-tête posé par la question des nouveaux diagnostics énergétiques, sur lequel j’attirais votre attention en début d’année, l’État va opérer trois tours de vis supplémentaires.

Pris dans leur ensemble, ces éléments incitent à la plus grande prudence lors du montage des dossiers d’investissement locatif – surtout pour les bailleurs qui comptent avoir recours au financement bancaire.

Le signal d’alarme de l’immobilier parisien

L’évolution du prix du mètre carré à Paris sert de baromètre implicite à l’état de santé du marché national. Dans sa fuite en avant depuis les années 2000, il a battu tous les records, faisant mentir les Cassandre qui voyaient dans les prix délirants – mais toujours dépassés – la preuve d’un retournement imminent.

Depuis l’an 2000, la valeur du mètre carré intra-muros a été en moyenne multipliée par trois pour atteindre 11 116 € au premier trimestre 2020. Cette progression de 200% tous arrondissements confondus écrase totalement celle du CAC 40, qui n’a gagné que 9% sur la même période.

Justifiée ou pas, la hausse s’est accélérée sur plus de deux décennies et les vendeurs ont toujours trouvé des acheteurs solvables pour payer les biens toujours plus cher. Une seule correction rapide, mais limitée dans le temps, a eu lieu lors de la crise des subprime. Le prix moyen du mètre-carré a alors cédé 10% sur neuf mois… avant de retrouver ses records un an plus tard.

Il existe donc toute une génération d’investisseurs qui n’ont connu que la hausse et sont convaincus que « l’immobilier ne baisse jamais à Paris ».

Pourtant, la hausse des prix marque le pas en ce début d’année. La note de conjoncture des Notaires du Grand Paris du 6 janvier 2022 révèle que le prix moyen d’un logement ancien dans la capitale à fin octobre 2021 s’établissait à 10 700 €/m², en baisse de 1,4% par rapport à la même période de 2020. S’il est encore trop tôt pour parler de marché baissier, tout signe d’essoufflement qui se produit sur des sommets historiques doit être pris avec le plus grand sérieux.

La plupart des primo-investisseurs n’ont aucun souvenir de la baisse de 50% du prix du mètre-carré parisien qui a eu lieu entre 1990 et 1998. Elle s’était produite après la hausse de 250% des années 1980, et nous rappelle que tous les marchés connaissent un jour ou l’autre une correction.

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